راتبي كم يعطيني تمويل عقاري؟ احسب القدرة الشرائية والقسط

ابدأ بالقسط المتاح، لا بمبلغ التمويل

احسب أولًا المبلغ الشهري الذي يمكن توجيهه للتمويل بعد الالتزامات الحالية. الصيغة المبسطة هي: الدخل الشهري × نسبة التحمل المفترضة، ثم طرح الأقساط والالتزامات الشهرية القائمة. الناتج ليس موافقة ائتمانية، بل حد مبدئي يساعدك على اختبار أكثر من سيناريو.

مبادئ التمويل المسؤول للأفراد لدى البنك المركزي السعودي تفرّق بين الاستقطاع المرتبط بالراتب وبين إجمالي الالتزامات الائتمانية الشهرية، كما تختلف الحدود باختلاف مستوى الدخل وحالة الاستفادة من برامج الإسكان. لذلك لا تعتمد نسبة واحدة لكل الحالات، واترك النسبة قابلة للتعديل في الحاسبة.

• أدخل إجمالي الدخل الشهري المنتظم.
• اجمع أقساط التمويل والبطاقات والالتزامات القائمة.
• جرّب نسبة تحمل متحفظة ثم قارنها بالحد الذي تعرضه جهة التمويل.
• احتفظ بهامش للمصاريف الشهرية وتغيّر الالتزامات مستقبلًا.

مثال: راتب 10,000 ريال والتزامات 1,000 ريال

إذا افترضنا لغرض التقدير أن إجمالي الالتزامات يمكن أن يصل إلى 55% من الدخل، يصبح السقف الشهري 5,500 ريال. وبعد طرح التزام قائم قدره 1,000 ريال، يبقى قسط تقديري قدره 4,500 ريال للتمويل العقاري.

قيمة التمويل التي يقابلها هذا القسط لا تُستخرج من الراتب وحده. ستتغير بوضوح إذا غيّرت مدة التمويل أو معدل الربح أو طريقة الحساب بين الربح الثابت والرصيد المتناقص. لهذا أدخل القسط المتاح في حاسبة جذان، ثم اختبر أكثر من مدة ونسبة بدل الاعتماد على رقم واحد.

كيف تنتقل من مبلغ التمويل إلى سعر العقار؟

القدرة الشرائية للعقار تساوي تقريبًا مبلغ التمويل الممكن مع الدفعة الأولى المتاحة، بعد مراعاة المصاريف والرسوم التي ستدفعها من السيولة. إذا كانت لديك دفعة أولى أكبر فقد ترتفع قيمة العقار المستهدف حتى لو بقي القسط الشهري نفسه.

لا تضع كامل مدخراتك في الدفعة الأولى. اترك مبلغًا مستقلًا للتقييم والرسوم والتأمين والتجهيز والصيانة وأي فرق بين التقدير الأولي وعرض التمويل النهائي.

لماذا يختلف عرض البنك عن نتيجة الحاسبة؟

الحاسبة تستخدم مدخلاتك ومعادلة معلنة، بينما جهة التمويل تنظر كذلك إلى العمر، والمدة المتاحة حتى التقاعد، والسجل الائتماني، ونوع الدخل، والتزامات البطاقات، ومعدل النسبة السنوي، والرسوم والتأمين، وشروط المنتج.

قارن العروض باستخدام معدل النسبة السنوي وإجمالي مبلغ السداد، لا بالقسط الأول أو النسبة المعلنة وحدهما. واعتمد دائمًا على الإفصاح الائتماني والعقد النهائي قبل الالتزام.

خطوات عملية قبل البحث عن العقار

احسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ، ومتوسط، وحد أعلى. ثم اجعل بحثك العقاري ضمن السيناريو المتحفظ أو المتوسط، واترك الحد الأعلى للمقارنة فقط. بهذه الطريقة لا تبدأ بعقار يضغط ميزانيتك ثم تحاول لاحقًا تبرير القسط.

• شغّل حاسبة القدرة الشرائية بالراتب والالتزامات الفعلية.
• جرّب مددًا ونسب ربح مختلفة ولا تكتفِ بالافتراض الافتراضي.
• حدد دفعة أولى لا تستنزف احتياطك النقدي.
• اطلب عرضًا مكتوبًا من أكثر من جهة تمويل وقارن إجمالي السداد.
• بعد تحديد الميزانية، سجّل طلبك العقاري بالمبلغ والحي والنوع المطلوب.